相続した不動産の売却。かかる税金や税金負担の軽減方法などを解説！
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
親や親戚から不動産を相続しても、活用する予定がなければ売却することになると思います。
不動産の売却には税金がかかるので、「相続や売却に手間がかかったわりに、思ったよりも手元にお金が残らなかった！」なんてことも起こり得ます。
今回は相続した不動産の売却について、税金の面から解説。
相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類や、税金の負担を軽減する方法などをご紹介します。
相続した不動産を売却するとかかる税金とは？
相続した不動産の売却では、大きく分けて「売却利益にかかる税金」と「売却手続きに関わってかかる税金」の2種類の税金がかかります。
売却利益にかかる税金
不動産を売却して利益が出たときに税金がかかります。
譲渡所得税
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
この利益に対してかかる所得税と住民税が譲渡所得税です。
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求められます。
不動産の売却価格そのものが譲渡所得になるわけではなく、その不動産を取得する際にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて残った利益が譲渡所得です。
取得費には物件価格のほか、購入の手続きに必要な書類取得費や手数料なども含まれます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。
短期所有（5年以下）：所得税30%、住民税9%
長期所有（5年超） ：所得税15%、住民税5%
相続不動産の売却では、被相続人の所有期間で計算してOKです。
売却手続きに関わってかかる税金
相続や売却の手続きの中でかかる税金もあります。
印紙税
売買契約を結んだ際にかかる税金で、事前に金融機関などで購入した印紙を契約書へ貼り付けて納付します。
印紙税額は売却金額によって異なります。
100万円超～500万円以下：2,000円
500万円超～1,000万円以下：10,000円
1,000万円超～5,000万円以下：20,000円
5,000万円超～1億円以下：60,000円
登録免許税
建物や土地などの不動産登記を登録、変更、抹消などをする時にかかる税金です。
不動産売買の際の不動産移転登記は売主ではなく、購入者が行います。
ただし、物件に抵当権がついている場合は売却時に抵当権抹消登記の手続きが必要となり、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
消費税
不動産会社を通して売却をした場合、不動産へ支払う仲介手数料は消費税の課税対象です。
全て自身で売却の手続きを行う場合はかかりません。
仲介手数料の上限は売買価格が200万円以下の部分が5%、200万円超えから400万円以下の部分が4%、400万円超えの部分が3%となりますが、業者によって異なります。
相続した不動産売却でかかる税金負担を減らす方法はある？
相続した不動産売却の際に、税金を少しでも減らすことができれば、手元に残るお金を増やすことができますね。
税金の負担を減らすために、知っておくべき節税方法をご紹介します。
印紙税の軽減措置
2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。
10万円以上の取引が対象です。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～ 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～ 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超～ | 60万円 | 48万円 |
3,000万円の特別控除
被相続人の居住用物件を相続して売却した場合、一定の条件を満たしていれば譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
譲渡所得が3,000万円以下の場合、課税所得は0円となり譲渡所得税がかかりません。
相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する、2014年4月1日～2023年12月31日までに売却をするなどの条件があります。
取得費加算の特例
不動産を相続して相続税を納付した場合、取得費に相続税を含めて計算することができます（相続税の申告期限から3年以内に売却など一定の条件あり）。
取得費が大きくなればその分、譲渡所得が小さくなるので譲渡所得税を抑えることができます。
ただし、3,000万円の特別控除と併用はできないので、どちらを適用させた方がお得か考えて活用しましょう。
取得費をしっかり調べる
取得費が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税を抑えることができます。
不動産の物件価格のほか、購入のために必要となる書類の取得費用や各種手数料、整地代、占有者がいた場合の立ち退き料なども取得費用に含まれます。
当時の状況をしっかり調べて取得費を明確にしましょう。
不動産の相続から売却までの流れや注意点を知ろう
不動産を相続してから売却するまでの流れも簡単にご紹介します。
【1】遺産分割協議
相続人が複数人いる場合、遺産をどう分けるか相続人全員で話し合って決めます。
この話し合いを遺産分割協議といい、決定には相続人全員の合意が必要です。
遺言書がある場合は、遺言に従って相続内容を決定します。
【2】相続登記
不動産を相続する人が決まったら、所有権移転登記手続きを行い、不動産の名義を相続人に変更します。
不動産の名義が故人のままだと売却できないので、必ず変更しなくてはいけません。
【3】不動産を売却する
通常の売却と同様に行います。
個人で売却の手続きを行うよりも、不動産会社へ仲介を依頼して売却する場合が多いです。
【4】相続税の申告、納税
相続開始から10ヵ月以内に相続税の申告、納税が必要です。
相続税を納めるための現金がなければ不動産の売却金を元手にすることもあります。
不動産を売却してその売却金を相続人で分ける「換価分割」で相続をする場合は、代表者名義へ名義変更をしたあと売却をし、売却金を相続人で分割します。
売却活動は相続人全員の同意を得ながら進めることになります。
複数人で相続する場合は仲介人とのやりとりに対して、誰が窓口として対応していくのかも決める必要があります。
また、住宅ローンの返済途中に相続が発生した場合は、団体信用保険からローン残高相当額の保険金が下りて金融機関に支払われることが多いです。
そのため、住宅ローンの返済途中に亡くなった際は、金融機関に連絡して団体信用保険の適用を申請しましょう。
まとめ
- 相続した不動産売却では、利益に対する税金と手続きに関する税金がかかる
相続した不動産を売却した場合、売却による利益に対して譲渡所得税と復興特別所得税、手続きに関して印紙税、登録免許税、消費税がかかります。
- 相続不動産の売却にかかる税金を抑える方法
不動産や売却の条件によっては印紙税の軽減措置や3,000万円の特別控除、取得費加算の特例などが適用されます。取得費をしっかり調べて明確にすることも、譲渡所得税を抑える方法のひとつです。
- 不動産の相続から売却の流れ
遺産分割協議で相続内容を決定したら、不動産の名義変更を行ってから売却します。その後、相続開始から10ヵ月以内に相続税の申告、納付が必要です。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
