不動産の引き渡し日の流れとは？確認すべきことや必要書類なども！
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
不動産を売却する際、物件の引き渡しは契約日とは別に設定されることが一般的です。
売却代金の残金決済日に不動産の引き渡しが行われます。
今回は、不動産の引き渡し日がどんな流れで進むのかを解説。
不動産の引き渡しに関して確認すべき点や、引き渡し日に必要な持ち物などについてもお話しします。
不動産売買で引き渡し日の流れとは
不動産売買での物件引き渡し日は契約締結の後日、残金の決済日に設定することが一般的。
売買契約締結後に買主が金融機関へ住宅ローン契約を申し込み、本審査が通って融資がなされる日が、残金決済日＝引き渡し日となります。
不動産の引き渡し日は、下記の手続きと流れで進んでいきます。
【1】残金の決済により売却金を受け取る
買主の住宅ローンが実行されれば、売主の銀行口座に売却金が振り込まれます。
売主側にも住宅ローンが残っている場合は、この売却金を充当して住宅ローンの残金を返済します。
【2】不動産の登記手続きを行う
売却する不動産の登記手続きを行います。
住宅ローンが残っていて抵当権が付いている不動産の場合は、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記の手続きが必要。
同日には売主から買主へ不動産の所有権を変更する、所有権移転登記の手続きも行います。
司法書士に依頼して同時に行うことが一般的です。
不動産の抹消登記手続きのためには、金融機関から必要書類をもらっておかなくてはいけません。
金融機関へ「売却金でローンを返済して抵当権を外す」旨を事前に連絡し、書類の準備をしておきましょう。
【3】税金などの精算
固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に課税がされています。
年度途中で売却する場合は事前に買主と負担割合を取り決め、精算金を受け取ります。
【4】不動産に関わる書類、鍵を渡す
建築関係書類や測量図、設備や備品の明細、保証書のほか、マンションの場合は管理規約など物件の詳細や管理に関わる書類を買主に渡します。
売却金や清算金の領収書も発行しておきましょう。
その後、物件の鍵を渡して引き渡しが完了！
引き渡し完了の証明として「引渡確認書」などを発行するケースもあります。
不動産の引き渡し日、またはそれまでに確認しておきたいこと
不動産の引き渡し日は売買契約の流れの最終日。
後にトラブルが発生しないために、不明点などが残らないようにしたいものです。
不動産の売却で、とくに注意したいのは契約不適合責任（瑕疵担保責任）について。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と異なる場合に売主が責任を負わなくてはいけないというものです。
たとえば契約書に記載がない（説明がない）故障や、損傷があった場合などが該当します。
契約不適合責任は売主への責任が大きく、とくに注意が必要な部分になります。
責任を負う期間については契約書にて定めることになりますので、補償の範囲についてしっかり確認しておきましょう。
個人間売買では双方の合意のもと、特約によって契約不適合責任を免責にすることも可能です。
ただし不動産の不具合を知っていたのに黙っていた場合は、その責任を免れることはできません。
「買主が不具合に気付いていいないから黙って売ってしまえ」というのはNGです。
売却時の告知義務については、こちらでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
不動産の告知義務とは？告知すべき瑕疵を解説！違反は賠償の可能性も
不動産の引き渡し日に必要な書類や持ち物
不動産の引き渡し日には、登記手続きをするための書類、買主へ引き継ぐ書類、本人確認書類などを用意しましょう。
登記手続きをするための書類
- 権利証（登記済証・登記識別情報）
- 実印と印鑑証明
- 金融機関から交付される抵当権解除証書・放棄証書など
- 金融機関の委任状
買主へ引き継ぐ書類
- 建築確認書
- 測量図、設計図など
- 設備や備品の明細書、保証書など
- 物件購入時のパンフレット
- マンションの管理規約 など
本人確認書類、その他
- 身分証明書
- 不動産の評価証明書
- 司法書士への報酬、登記手続き手数料
- 不動産会社への仲介手数料
- 入金用口座の通帳
まとめ
・不動産の引き渡し日の流れ
不動産の引き渡し日は契約日ではなく、残金決済日に設定されるのが一般的。住宅ローンが残っている場合は売却金の残金で返済して抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、必要書類や物件の鍵を買主に引き継いで引き渡しが完了です。
・不動産の引き渡し日、またはそれまでに確認しておきたいこと
売却物件が契約内容と異なる場合、売主は契約不適合責任を問われます。物件の状態を正確に伝えるのはもちろんですが、契約不適合責任が適用される期間についても今一度確認しておきましょう。
・不動産の引き渡し日に必要な書類や持ち物
登記手続きを行うための書類、買主に引き継ぐための書類、本人確認書類、司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料などが必要です。書類が足りないと引き渡しがスムーズに行えない場合もあるので、余裕をもって準備しておきましょう。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています。
