みなさんこんにちは！

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。

 

土地の売却価格を決めるためには査定が必要です。

では、査定ではどうやって土地の価格を決めているかご存じですか？

 

今回は土地の査定についてのお話。

土地の査定方法の種類や価格の調査方法、査定価格に影響を与える土地の条件などを解説します。

土地のおおまかな査定価格を自分で確認する方法もお伝えしますね。

 

 

 

 

土地の査定方法にはどんなものが？査定の種類や調査方法を確認

 

土地の査定価格を出すためには、まず不動産会社へ査定依頼をしましょう。

押さえておきたいのは、査定の種類と調査方法です。

 

査定の種類には何がある？

 

不動産会社では「机上査定」または「訪問査定」のいずれかの方法で、土地の査定を行います。

 

 

机上査定（簡易査定）

 

土地の住所や面積といった情報をもとに、地価や過去の取引データなどを参考にして査定を行う方法。

ネット上で情報を入力して複数の不動産会社から一括査定をしてもらうサイトなどもあります。

 

 

訪問査定（詳細査定）

 

不動産会社のスタッフが直接現地を訪問し、土地の状態や周辺の状態などを確認して査定を行う方法。

土地の形状や隣地との境界や水道・ガスの配管状態といった個別の状況も考慮して査定するため、より正確な査定価格を出すことができます。

 

土地の査定価格は何を基準に決める？

 

査定価格の調査では、下記の地価などをもとに査定を行います。

 

 

公示地価

 

国土交通省が調査し公表している土地の価格で、毎年1月1日時点の全国約2万6000地点の地価が示されています。

公的な地価の指標とされ、価格相場の基準として最も制度が高いものといわれています。

 

 

固定資産税評価額

 

固定資産税の算出時に基準となる土地の評価額です。

公示地価の7割程度を目安に設定されます。

3年に1度見直しがされます。

 

 

路線価

 

路線価とは道路に面した土地1㎡あたりの土地の価格水準です。

日本のほぼすべての道路に対して路線価が設定されています。

 

路線価の中で相続税や贈与税の算出時に基準とする評価額を相続税路線価といいます。

 

公示地価の8割程度を目安に設定され、毎年更新される指標なので土地の査定価格を出すためにもっともよく使われています。

 

 

実勢価格

 

土地の売買で実際に取引が行われている価格です。

同地域の不動産売買情報や過去実績などから確認します。

 

 

土地の査定額を左右する要素とは？

 

上記でご紹介した公示地価や路線図などに加え、その土地ごとの状況や条件によって土地の査定額が決定します。

 

たとえば、以下のような要素は大きな影響があるでしょう。

 

駅からの距離

 

都心部の土地であれば駅から近いほどニーズが高く、価格が上がる傾向にあります。

 

一方、駅から一定以上離れている郊外では車やバスを使う方が多いため、駅からの距離が多少違う程度では大きな影響がないケースも。

 

面積

 

単純に同じ単価であれば、土地面積が広いほど土地の価格は高くなります。

 

そのほか、建物が建てられないほど狭い土地は価値が低く、ビルやマンションが建てられるほど広い土地は価値が高いケースも。

 

ただしエリアと需要にもよるので、面積の大小で必ずしも単価が高い・低いとは限りません。

 

形状、間口の広さや奥行き

 

一般的には正方形に近い整った形状の土地ほど、査定価格が高くなる傾向があります。

面積が同じでも細長い、斜めになっている、折れ曲がっているといった土地は建物を建てる際に無駄なスペースができるなど使いづらいからです。

 

間口が狭い・奥行きが少ないといった土地も、同様の理由から査定価格が低くなるでしょう。

 

前面道路の広さ、道路との位置関係

 

同じ面積の土地でも、前面道路の広さによって建物の容積率が異なります。

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積のこと。

前面道路が狭い敷地は容積率が低くなるため大きな建物が建てられず、その分価値が下がるのです。

 

また、角地や全後に道路がある二方路地は日当たりや風通し、見晴らしなどが有利なため、一方向のみ道路に面している中間画地より査定価格が高くなる傾向も。

 

 

ちなみに、一戸建てやマンションなど家の査定ポイントについては、こちらで詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。

家の査定のポイントは？流れや準備、注意点まで家の査定を徹底解説！

 

 

 

土地のおおよその査定額を自分で知る方法

 

土地の査定額は不動産会社へ依頼して調査するものですが、その前には自分でもチェックをしておきましょう。

 

ご紹介した公示地価や相続路線は以下のサイトで自分でも確認することができますよ。

 

• 公示地価：国土交通省 土地総合情報システム
• 相続税路線価：国税庁 路線価図・評価倍率表

 

また、不動産情報誌や同エリアでのチラシ、看板などからも実勢価格をチェックしてみましょう。

 

目安の価格を知っておけば、不動産会社から伝えられた査定額が相場と大きくずれているときなどに気づくことができます。

 

 

まとめ

 

・土地の査定の方法や基準
土地の査定では土地の概要を過去データと照らし合わせて査定する机上査定と、現地調査をして査定する訪問査定の2種類があります。国土交通省が調査する公示地価や固定資産税評価額、路線価、実勢価格をもとに査定額を割り出します。

 

・土地の査定額を左右する要素
公示価格や路線価に加え、それぞれの土地の状態や状況により査定額が左右されます。駅からの距離、面積、形状、前面道路の幅などがチェックされ、利便性が高く活用しやすい土地は査定額が高くなる傾向があります。

 

・土地の査定額の目安を自分でチェック
公示地価や路線価は国土交通省、国税庁のサイトから、実勢価格は不動産情報誌やサイトで確認することができます。不動産会社へ査定依頼をする前に自分でもチェックし、おおよその査定額を把握しておきましょう。

 

 

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