売却のヒント目的別不動産売却の知識

離婚で任意売却した方が良い場合は？最適なタイミングや注意点も

2020.08.29

みなさんこんにちは！

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。

「離婚するから家を売却したいけど、住宅ローンが残っている家は売れるの？」

「離婚の手続きで忙しいから、離婚後に落ち着いてから売却しても大丈夫？」

持ち家がある場合、離婚を決心したらこんな疑問がわいてきますよね。

住宅ローンが残っている家の売却には「任意売却」という方法があり、離婚にともなう家の売却は離婚前に進めてしまうことをおすすめします。

今回は、離婚での任意売却についてのお話です。

任意売却のメリットやデメリット、任意売却を進める流れなどもご紹介します。

するなら離婚前！離婚で任意売却をした方が良い場合とは？

離婚をする場合、家は離婚後に持ち越さず、離婚前に売却してしまった方が後々のトラブルが少ないと言われています。

任意売却とは、住宅ローンが残っている家を売却する方法のひとつです。

通常は住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却時には住宅ローン残債を一括で完済しなくてはならず、ローンの完済ができない場合は家を勝手に売却することができません。

任意売却は、ローンの一括完済が難しい場合に選択する売却方法です。

ローン借入先の金融機関の許可を得て家を売却し、残ったローンは分割などで支払いを続けます。

離婚時に任意売却を検討した方が良いのは以下のようなケースです。

夫婦のどちらも元の家に住まない
離婚後は月々のローン支払いがきつい
夫婦のどちらかが連帯保証人、または連帯名義でローンを組むなど権利関係が複雑である

任意売却のタイミングとしては、離婚前に進めておくことをおすすめします。

離婚後は連絡をとりづらく、売却の手続きが進みづらくなってしまうからです。

夫婦で家を買う場合は2人の共有名義にしていたり、どちらが連帯保証人になっていたりと、2人の名前で契約していることがほとんどです。

その場合、売却についても2人の承諾や協力が必要になります。

また、離婚後も家を売却しなかった場合、毎月のローン返済が新生活を圧迫したり、元夫のローン滞納によって連帯保証人である元妻に一括支払いの督促が来てしまったりと、トラブルの元となりやすいのです。

売却前に確認すべき点や任意売却以外の売却方法については、こちらでも詳しくご紹介しています。

離婚で家を売却する場合の財産分与やローンなど疑問点をすべて解決！

離婚で任意売却を選ぶメリット・デメリットも知ろう

離婚後の新生活にトラブルを持ち越さないためにも、家は離婚前に売却してスッキリさせておきましょう！

離婚時に任意売却を選ぶメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

メリット①住宅ローンが残っている家でも売却できる

住宅ローンが残っている家でも売却できることが、任意売却の1番のメリットです。

通常は、売却時にローンの残債を一括で支払わなくてはいけないのですが、任意売却なら金融機関からの許可を得たうえで分割支払いなども可能となります。

支払い方法は金融機関と相談して決定するので、新生活に負担の少ない形を検討することもできるでしょう。

メリット②競売よりも高く売却できる可能性がある

住宅ローンが滞ってしまった家は競売にかけられてしまいますが、競売だとその売却価格は市場価格の8割程度、またはそれ以下と言われています。

任意売却は、金融機関の許可が必要なこと以外は通常の売却と同じです。

通常の市場で購入希望者を募って売却するため、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

メリット③売却金から引っ越し用の資金をもらえる

任意売却では、家の売却金から30万円程度の引っ越し費用をもらえるケースが多いです。

離婚は引っ越しや身の回りの整理で何かと物入りとなりますので、引っ越し費用として現金が手元に入ってくるのは助かるでしょう。

デメリット①希望の価格で必ず売れるとは限らない

任意売却は仲介売買と同じように通常の市場で売却活動をおこないます。

売りに出した家が希望の価格で、すぐにに売却できるとは限りません。

価格やエリア、物件によってはなかなか売れずに時間がかかってしまったり、思った以上に安い価格での売却になってしまったりすることもあるでしょう。

デメリット②ローンの返済義務は残る

ローン残債が物件価値を上回っている状態ですから、売却金をすべてローン返済に回したとしてもローンは完済できずに残ります。

任意売却後は、金融機関と相談の上で分割にてローン返済を続けていくことになります。

デメリット③ブラックリストの状態になる

任意売却後は、金融機関の信用情報に傷が付いた状態、いわゆる「ブラックリスト」の状態になってしまいます。

一定期間は新しいローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることができません。

離婚の任意売却で多いトラブルや注意点は？スムーズに進める方法

離婚の任意売却で多いトラブルは、夫婦間の連絡がとれなくなり、売却の手続きが進められなくなってしまうことです。

特に、離婚後や別居後に任意売却を進める場合でよく見られます。

問題を起こさずスムーズに進めるためには、できるだけ離婚前に、離婚協議と一緒に任意売却の手続きも進めておくことをおすすめします。

そのためにも、任意売却をおこなう流れを事前に把握しておきましょう。

任意売却の流れ

任意売却を進める流れは、以下の通りです。

1．不動産会社に査定依頼を出す
2．金融機関に任意売却の許可をとる
3．不動産会社と契約して売却活動開始
4．購入希望者の対応、価格交渉など
5．不動産売買契約締結
6．売却金決済、物件引き渡し

任意売却を選ぶ場合、依頼する不動産会社は任意売却に長けた不動産会社を選ぶことをおすすめします。

任意売却の実績などを必ず確認しましょう。

まとめ

離婚で任意売却をした方が良い場合とは

任意売却とは、住宅ローンが残っている家を売却する方法のひとつです。離婚でどちらも家に残らない、住宅ローンの支払いが負担、夫婦で共有名義や連帯保証人などになっている場合は、家のトラブルを避けるためにも離婚前に任意売却を進めることをおすすめします。

離婚で任意売却を選ぶメリットとデメリット

任意売却のメリットは住宅ローンが残ってる家でも売却できることです。ローン滞納時に行われる競売よりも高い価格で売れる可能性があります。ただし通常の市場で売却するため、必ずしも希望の価格でスムーズに売れるとは限りません。また、任意売却後は信用情報に傷がついた「ブラックリスト」の状態になり、一定期間は新しいローンやクレジットカードの契約ができなくなります。