財産分与で重要な評価額とは？不動産の評価方法の種類や注意点も
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
離婚で財産分与をする際、不動産があるなら評価額を正しく知ることが重要！
なぜなら、不動産の評価額は財産分与の内容に大きな影響を与えるからです。
今回は、財産分与で重要となる不動産の評価額について解説します。
不動産の評価額とは何か、どうして重要なのか、どうやって評価するのかといった点や、財産分与における注意点などもお伝えしますね。
評価額とは？財産分与で不動産評価額が大事な理由
不動産の評価額とは、その不動産の価値のこと。
離婚の財産分与では夫婦の共有財産を公平に分けます。
共有財産のすべてを公平に分けるためには家の評価額が財産分与計算の基礎になるのです。
家は現金や預貯金と違って、半分に割って分けるわけにはいきません。
そのため、一般的にはどちらかが不動産を取得し、不動産を取得した方はその代わりに半分の価値の現金など別の財産を相手へ渡します。
家の価値によって相手が取得する財産額がかわるので、財産分与を公平に行うためには不動産の評価額を正しく知る必要があるのです。
離婚による不動産の財産分与については、こちらでも詳しくご紹介しています。
離婚時の家の財産分与について解説！ 方法や手順、注意点をご紹介
財産分与のために不動産の評価額を調べる方法
不動産の評価額の基準となるのは、主に下記の3つです。
時価（実勢価格）
その不動産を売ったら、実際にどのくらいの価格で売れるかという金額。
不動産の条件のほか、同じような条件の家がいくらで売れているかという取引事例を参考にします。
不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定によって算出します。
公示地価
全国のポイントとなる地点における地価のことで、国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格です。
土地取引の指標とされており、建物の価値は確認できません。
路線価
道路に面した宅地1㎥あたりの単価で、国が調査・公表する公示地価をもとに設定されています。
公示地価の8割程度が目安で、年に1度改定されます。
これは土地の価値についてのみで、建物の価値は路線価では確認できません。
固定資産税評価額
建物や土地の固定資産税、相続税、贈与税などを計算する際に使われる評価額です。
公示地価の7割程度を目安に設定され、3年に1度改訂されます。
固定資産税評価額は時価よりも安い評価になることが多いです。
4つほど評価額を調べる方法をご紹介しましたが、財産分与で不動産の評価額を調査する際は、時価で評価するのが一般的です。
不動産鑑定士への鑑定依頼は費用がかかるため、不動産会社へ査定依頼をする方がほとんどでしょう。
また、最終的な評価額は夫婦双方が合意すればOKで、その金額をもとに財産分与を進めていくことになります。
財産分与の注意点。税金や住宅ローンについて知ろう
財産分与で不動産を取得したら税金がかかるのでは…と心配になる方もいるのでは？
公平な財産分与で不動産を取得したなら「共有財産をそれぞれに分けた」だけなので、課税対象にはなりません。
ただし、慰謝料や扶養の意味合いを持たせて「公平な財産分与」を超えて不動産を取得した分には、不動産取得税や贈与税の課税対象となるケースもありますので注意してください。
不動産をあげた側も不動産の価値によっては、譲渡所得税の対象になる可能性も。
ただし、譲渡所得税は不動産の譲渡によって利益が出た場合が対象です。
一般的には経年によって購入時よりも不動産の価値が下がり、利益が出ることは少ないのでそう心配はいらないでしょう。
また、住宅ローンが残っている場合も注意が必要です。
家の所有権と住宅ローンの名義は別物。
仮に、夫の名義の住宅ローンが残っている家を妻が財産分与して所有権を書き換えたとしても、夫による住宅ローン支払いが滞れば家を差し押さえられてしまいます！
そのようなリスクをなくすために住宅ローンの名義も妻に書き換えたいところですが、ローン名義の書き換えには金融機関の合意が必要で、妻側に十分な収入や連帯保証人などが必要となります。
後のトラブルを考えると、住宅ローンが残っている家の財産分与では売却をして売却金を分配する方法をおすすめしています。
不動産の財産分与に関する税金や住宅ローンの注意点については、こちらもご参考ください。
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まとめ
・財産分与で不動産評価額が大事な理由
不動産は現金のように単純に分割できないので、不動産評価額を基礎として財産分与を計算します。一般的にはどちらかが不動産を取得し、相手へは不動産の半分の価値の現金を支払います。公平な財産分与を行うためには正しい不動産評価額を把握することが大切なのです。
・財産分与のために不動産評価額を調べる方法
不動産評価額の調査方法はいくつかありますが、財産分与で時価を基準とすることが一般的です。時価とは、その不動産が実際にいくらで売れるかという金額。不動産会社に査定を依頼して算出します。
・財産分与の注意点
「公平な財産分与」の範囲を大きく超えた財産のやり取りは、不動産取得税や贈与税の対象になる可能性があるため注意が必要です。住宅ローンが残っているケースでは所有権者とローン名義者が違えば、ローン滞納により家を差し押さえられてしまうリスクもあります。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
